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杜君立:房地产的悖论

时间:2021-01-11 04:01 来源:[db:来源]

  

  备受瞩目的十八届三中全会尘埃落定,经济仍占据核心位置。在会议公报当中,房地产付之阙如,只有“建立城乡统一的建设用地市场”略有相关。靴子落下之后,虽然沪深股市双双下跌,但中国地产界似乎可以大放宽心。在稳增长的大目标之下,房地产的支柱地位仍然不可撼动。事实上,在不久前发布的11月中国房地产指数报告中,全国100个城市(新建)住宅平均价格达到破纪录的每平方米10758元,这是自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。

  

  与去年相比,在今年所谓的金九银十销售旺季,中国70个大中城市房价和成交量几乎都大幅上涨,北京、上海、广州、深圳涨幅超过20%,创下2011年1月以来的最高涨幅。10月以来,郑州楼市之疯狂甚至远远超过北上广等一线城市,房价直逼万元,“日光盘”已经成为家常便饭。10月19日,万科美景龙堂首次开盘推出560套房源,开盘5小时即基本售罄。楼市火热至此,让郑州不少开发商都提前完成了年度销售任务。

  

  比房产市场更疯狂的是土地市场。从北上广到南昌、济南这样的二线城市,土地市场出现一片“井喷”。在各地密集上演的一轮又一轮土地争夺战中,一些地产龙头拿地金额再创历史新高。在天津、苏州和杭州刷新了地王新纪录的同时,北京农展馆“地王”的楼面价达到7.3万元/平方米,上海新“地王”总成交价更是高达217.7亿元。据官方数据,今年1至7月,国有土地使用权出让金收入达到20151亿元,同比增长49.4%。9月郑州土地成交环比上涨了将近10倍。

  

  

过剩还是紧缺

  

  今年的诺贝尔经济学奖获得者希勒有一本书,名为《非理性繁荣》,他曾准确地预言了2000年的互联网泡沫和2007年的美国房地产泡沫。在希勒看来,泡沫是一种典型的非理性繁荣,这种繁荣是不可持续的。根据希勒的理论,中国地产无疑是一种非理性繁荣。在繁荣的背后,难以掩饰中国整体经济发展的不均衡——一边是严重过剩,一边是严重紧缺,真可谓一半火焰,一半海水。房地产貌似在解决这种过剩,实则使过剩更加严重,从而进一步加重了另一边的紧缺。

  

  第一是产能过剩。最近十几年来,中国钢铁和水泥产量和消耗量一直占全球总产量的一半以上,而其中绝大部分被用来盖房子。钢铁和水泥行业都是典型的高耗能产业。中国建筑行业的总能耗已经占到整个社会总能耗的三分之一以上。中国煤炭的产量与消费量居世界第一,占50%左右。中国正从煤炭出口大国变成煤炭进口大国。根据海关总署的统计,今年前三季度我国累计进口煤炭2.39亿吨,同比增长17.6%,其中9月进口煤炭2573万吨,同比增长38.1%,煤炭大省的山西今年1至8月份的煤炭进口量是出口量的4倍之多。

  

  第二是货币过剩。中国广义货币供应量(M2)连年创造新高,形成巨大的通货膨胀压力。中国1990年货币总量为1.53万亿,2002年为16万亿,2013年达到103万亿,中国的货币投放量比经济总量第一的美国高出1.5倍,位居世界第一。此外,中国灰色经济规模超过6万亿,且20%富人拿走72%灰色收入。全国一年的灰色收入相当于全国养老金支出的4.8倍,而被贪贿的黑钱约占GDP5%左右。巨量的灰色经济,再加上股票市场的低迷,最终让这些“过剩”资金——或者说“热钱”流入房地产市场。从某种程度上,房地产缓解了——而不是加剧通货膨胀的压力。按照许小年的说法,房价一直在涨,如同水库一样囤积了大量超发的货币。

  

  第三是劳动力过剩。农业的现代化和城市化运动迫使数以亿计的农民必须完成职业转换,庞大的农民工队伍面临着艰难的就业困境。国务院总理李克强不久前发表讲话称,要保证新增就业和降低失业率,就必须保持经济增长。

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